Boligkrisen
- eskalering eller eksplosion?
FORFATTER PETER HJORTKJÆR JØRGENSEN, SKØDSTRUP
Boligmarkedet i Danmark står for skud med dommedagsprofetier om husprisernes nedtur og konsekvenserne for ejere og finansmarkedet samt samfundet som helhed. Titusinder af tomme boliger forudses i København det næste årti. Ejendomsselskaber kollapser med bankkriser som konsekvens. I sandhed nye tider siden boligmarkedets højdepunkt for 2 år siden. Problemet lige nu i Danmark er både praktisk og psykologisk. Der er en ophobning af salgsemner, fordi markedet er inde i en nedtur, hvor mange afventer – med yderligere ophobning til følge. Køberne tør ikke købe, fordi priserne forventes at falde endnu mere. I USA synes boligkrisen ude af kontrol. De dårlige boliglån er pakket ind og bliver efterhånden synlige – med sammenbrud i finansmarkedet til følge.
Privat og offentligt initiativ bør gå sammen
Nye førstegangskøbere samt lejere, der tidligere ikke har kunnet opdrive en ledig lejlighed, er vel ikke så kede af det. Markedskræfterne bør ikke overlades helt til sig selv i et samfund som det danske. Vi har en offentlig sektor, der har styr på rigtig mange ting, men samtidig på bedste vis overlader private initiativer til borgerne. Alle kender sætningen: „Med lov skal land bygges“. Hvorfor ikke bruge lovgivningen noget bedre ved at sige „Med lov skal ejendomsmarkedet plejes“? Efterspørgslen kan meget nemt øges ved at tillade en ny type af ejendomsselskaber på privat basis i Danmark. Fænomenet, der er kendt i mange lande, kaldes forkortet REIT (Real Estate Invesment Trust). Hvad er det? I mange andre europæiske lande benyttes modellen. Ejendomsselskaber kan mod at udlodde mindst 90 procent af overskuddet opnå skattefrihed. Andre regler skal også overholdes. Herved fritages ejendomsselskabet for den nuværende dobbeltbeskatning hos selskaber. Overskuddet bliver beskattet én gang hos modtagerne af udbytte, dvs. investor. I selskabslovgivningen kendes modellen fra holdingselskaber.
Staten vil vinde på modellen
Samfundsøkonomisk vil nye ejendomsselskaber efter REIT-modellen ikke koste staten indtægter, fordi overskud beskattes årligt hos modtagerne. Men staten vil ikke længere gennem dobbeltbeskatning – først hos selskabet og siden hos ejerne gennem udbytte – opnå en samlet beskatning på næsten 70 procent. Da selskaberne p.t. ikke findes, er alternativet bare 0 procent. Som bekendt er 30 procent mere end 0 procent, så også staten vil vinde på modellen. Jeg håber, at politikerne på Christiansborg begynder at tage sig sammen for at hjælpe ejendomsmarkedet med et venligt puf i den rigtige retning gennem en tiltrængt fornyelse af loven om ejendomsselskaber.
Ejendomsmarkedet risikerer at blive et samfundsproblem
Skatteminister Kristian Jensen har igennem 2 år afvist modellen, som Ejendomsforeningen Danmark ønsker indført for at komme på niveau med reglerne på området i andre EU-lande. Nu må tiden være moden – ikke mindst for Kristian Jensen, der nok kan finde ud af at fremsætte nye lovforslag. REIT-modellen er mest anvendt på køb af erhvervsejendomme. Mange huse og lejligheder udlejes nu af bitter nød. Tænk, hvis der stod en halv snes nyoprettede ejendomsfonde med risikovillig kapital på spring for at købe huse og lejligheder til udlejningsformål. Det ville i sandhed blive en stor fordel for alle aktører på et skrantende ejendomsmarked.
Ejendomsmarkedet kan konsolideres
Hvis sådanne nye ejendomsselskaber fik mulighed for at købe private ejendomme og hente kapital til formålet fra den almindelige lille investor, kunne efterspørgslen på det skrantende ejendomsmarked øges med mange milliarder kroner, så prisfaldene kan ophøre. Desuden kan hr. og fru Jensen (ikke den hr. Jensen) få fordel af at investere i ejendomsmarkedet uden hverken større kapital eller stor ekspertviden om ejendomsformidling. De nye ejendomsandele kan sammenlignes med de kendte investeringsforeninger. Ejendomsmarkedet er på lang sigt en god investering, og det er i stor målestok forbeholdt kapitalrige selskaber med stor ekspertise i ejendomsadministration. Det er de kommende år, at grundlaget for nye gevinster på boligmarkedet vil blive skabt. Hvorfor skal det være forbeholdt de rige investorer?
Erhvervsmagasinet Huset, nr. 1, februar 2009: http://www.ejendomsforeningen.dk/multimedia/Huset_1_11.pdf
***
Finanssektor i krise
Peter Hjortkjær Jørgensen, Åstrupgårdvej 4, Skødstrup
Offentliggjort 21.12.08 kl. 03:00
Der er krise i den finansielle sektor, og den almindelige befolkning må forlade sig på, at politikerne tager de rigtige beslutninger - selvom skatteyderne i høj grad bliver involverede.
Statens finansielle redningspakke med indskydergaranti og redningspakken til pensionsselskaberne fra de sidste måneder skal nu følges op af endnu en ny redningspakke til februar 2009.
Folketinget indleder til januar en EURO-høring.
Det ville klæde politikerne at supplere EURO-høringen med en Finanssektor-høring, så vi alle får adgang til fyldestgørende informationer.
Det er ikke lige meget, hvordan politikerne løser dette. Tag dog befolkningen med i forløbet. Det er os, det hele drejer sig om.
Jyllandsposten den 21. december 2008
***
Bankpakkespillet: Kan Erhvervs- og Økonomi minister Lene Espersen håndtere Bankpakken rigtigt?
Bankpakkerne skal pakkes rigtigt ind.
Helle Thorning-Schmidt fra Socialdemokraterne siger: ”Bankpakken skal hverken være for lille eller for stor, og jeg vil se på, mens den bruges”. Helle vil have repræsentanter for Staten i bestyrelserne.
Anders Fogh Rasmussen fra Regeringspartiet Venstre siger: ”Vi bryder os ikke om at give gaver, men bankerne kan ikke klare sig uden. Vi vil da også have pakken retur senere”
Bankerne siger: ”Vi vil helst undgå bankpakker. Men ellers er vi nødt til at gå på slankekur”. En ny form for balance-slankekur, der bliver ødelæggende for samfundsøkonomien.
Alle er meget lidt begejstrede. Så det bliver en løsning baseret på mindste fællesnævner.
Helle kan ikke alvorligt mene, at Statens repræsentanter kan garantere for pengene, og Anders kan ikke for alvor tro på at få penge retur, som går til at dække allerede opståede tab. Og hvordan kan en bank opdele ny ansvarlig kapital op i gammel og ny balancekapital?
Bag de seneste års lånefest ligger personers frie og aktive valg af investeringer og forbrugslån. Og derfor har bankerne nu 2 store problemer:
1. De har tabt og taber stadig en masse penge på finansiering af både (over)forbrug og forfejlede investeringer hos deres kunder.
2. De kan ikke forny bankens egne lån (Funding hos långivere, der finansierer banken).
Derfor er mange banker inden den 2-årige totale indskydergaranti udløber, nødt til at opsige en række sunde engagementer for at tilbagebetale egne lån. Det siges, at op til 25 % af samtlige lån kan komme på tale. Hele sektoren har haft et netto indlånsunderskud på ca. 500. milliarder danske kroner. Så situationen er alvorlig.
Hvor skal ”lånefestaben” lande?
Hvad overvejer Regering og Folketing så i julen 2008: De vil indskyde 100.000.000.000 kroner. Så kan bankerne, sunde som mindre sunde, igen drive bankvirksomhed.
Da renteniveauet desuden er på vej ned igen, er vi snart der, hvor dårlige investeringer bliver rentable igen. Igen begynder den nye udvikling i USA med en rente på 0,25%. Med evt. afdragsfrihed betyder lånenes størrelse så mindre.
Med faldende renteniveau igen, vil små rentesatser som en af årsagerne til lånefestens opståen nu blive til en kur, så forværring af samme sygdom - i form af fremtidig økonomisk afmatning i samfundsøkonomien - kan undgås.
Roskilde bank blev nødlidende og er overtaget af Statens ”Afviklingsselskab til Sikring af Finansiel Stabilitet”. En del af de fornuftige låneengagementer i Roskilde Bank blev herefter solgt til andre banker, dog så de kunne returneres. Det sker nu i stor stil. ”Problem-aberne” springer rundt – og det bliver de ved med, indtil de bliver ”slået ihjel”. Den næste bankpakke må ikke tage imod flere ”aber” fra fortidens lånefest eller føde nye ”aber”.
Opdel den nye bankpakke i 2 dele – passende kaldt yin og yang.
Den nye bankpakke skal være fremadrettet og løse finansieringsbehovet hos personer og virksomheder.
Benyt kapitalen fra en ny bankpakke til fremadrettede gode formål for kunder hos sunde banker, der ikke har problemer efter 2008 regnskaberne. Personer og virksomheder hos usunde banker vil ikke komme i problemer. De kan flytte deres engagement til sunde banker.
Hvis en bank mangler ”funding” hos en udenlandsk långiver, så lad Staten – efter kreditvurdering af banken – garantere fornyet ”funding” på forretningsmæssige vilkår mod garantiprovision. Sådan arbejder bankerne selv. Så kan den totale indskydergaranti for hele sektoren ophøre om mindre end 2 år.
Hvis en bank mangler ansvarlig grundkapital (8% af udlånsomfanget) for at imødekomme kreditværdige kunders lånebehov, så lad Staten blive aktionær med ny grundkapital med særskilt ret til at sidde med i bankens bestyrelseslokale, men kun for at kontrollere, at den nye ansvarlige grundkapital bruges efter formålet.
Reserver en del af bankpakken til ”Afviklingsfonden” der samler nødlidende banker op. Så Danmark ikke mister anseelse internationalt ved at en bank krakker. Her kan Staten så træde til med kapital fra bankpakken, hvis det bliver nødvendigt.
Lad makro økonomien skabe balance på markedet.
Lad være med at subsidiere den danske pengeinstitutsektor med en forfejlet bankpakke. Så kan pengene gøre mere skade en gavn. Selvom ingen ønskede flyselskabet Sterlings konkurs fik de resterende flyselskaber på rejsemarkedet et bedre marked og flere kunder. Finanskrisen kan være en glimrende lejlighed til at få konsolideret den danske banksektor. Måske er mere end 100 banker og sparekasser i Danmark alt for meget i fremtiden. Men politikere med hver sin ideologiske tilgang eller en forkert sammensat bankpakke skal ikke sætte en vilkårlig dagsorden. Hvis det er en del af løsningen, at mange banker skal forlade markedet, så vil en forkert bankpakke gøre mere skade end gavn.
Der er gået politik i bankpakker. Kom tilbage til kernen: Hvem mangler penge, hvorfor og til hvad. De største banker siger nu, at de ikke mangler kapital. Der er ingen gode projekter at finansiere. Siger de det for at ”tage livet af” de mindre banker eller er det sandt? Måske er finanspolitikken løsningen for politikerne i stedet for, så samfundet kører op i gear igen.
Bankpakken drejer sig mere og mere om politik. Hvilken samfundsmodel ønsker vi: En model med mere kontrol og styring af bankerne eller en model, hvor markedet regulerer sig selv efter kunstigt åndedræt i en periode.
Og med den første bankpakke er alle banker allerede hjulpet med total indskydergaranti og sikkerhed for lån, så måske er problemets løsning udenfor bankregi. Der påhviler de danske politikere et enormt ansvar her ved begyndelsen af 2009.
TV2 Blog, den 27. december 2008: http://blog.tv2.dk/eu-valg2009.eu/entry288012.html
***
Ejendoms-markedet er nu et samfunds-problem
Peter Hjortkjær Jørgensen
formand for Liberal Alliance i Århus, Åstrupgårdvej 4, Skødstrup
Krise: Skatteminister Kristian Jensen har i to år afvist en model om ejendomsselskaber, kaldet REIT, som Ejendomsforeningen Danmark ønsker indført for at komme på niveau med reglerne på området i andre EU-lande. Nu må tiden være moden for regeringen.
Mange huse og lejligheder udlejes nu af bitter nød. Tænk, hvis der stod en halv snes nyoprettede ejendomsfonde med privat risikovillig kapital på spring for at købe huse og lejligheder til udlejningsformål. Det ville i sandhed blive en stor fordel for alle aktører på et skrantende ejendomsmarked.
Hvad gør regeringen i den nuværende finanskrise?
Redningspakken for nogle uger siden skævvred markedet, så realkreditobligationer lige nu også skal have en redningspakke. Den Danske bank kan ifølge medierne låne ca. 170 milliarder kroner direkte i USAs Nationalbank - fordi staten garanterer i to år.
Staten (Danmark) kan løbe ind i så store problemer efter alle disse feberredninger, at alle må krympe sig. Og nu benytter statsministeren belejligt chancen for at få ophævet EURO-forbeholdet ved en folkeafstemning: Er motivet personlige, internationale ambitioner - eller er det den nuværende økonomiske renteforskel mellem kroner og euro?
Jeg ved ikke, om »Gud bevare Danmark« er på sin plads nu, men der kræves snart velovervejet lederskab af den danske økonomi fra nogle (andre), hvis landet ikke skal risikere at komme ud i voldsomme problemer.
Jyllandsposten den 4. november 2008: http://stiften.dk/apps/pbcs.dll/article?AID=/20081104/AAS/44563549
